Dicas para Pequenos Investidores do Mercado Imobiliário


10 de Julho de 2012 Facebook Twitter LinkedIn Google+ Dicas e Informações


mercado imobiliário

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Pequenas empresas do sector Mercado Imobiliário e investidores com capital reduzido que buscam viabilidade de construções residenciais de menor porte, deparam-se com a falta de preparo para o desenvolvimento de produtos imobiliários, isto é, empreendimentos que atendam as necessidades do público-alvo e ao mesmo tempo sejam rentáveis para os empreendedores.

Sem querer esgotar o assunto, apresento neste artigo algumas orientações básicas para quem deseja actuar de forma competente e profissional no mercado Imobiliário. Grandes empresas possuem profissionais especializados com gerências em boa parte das etapas que descreverei, mas é a não é a realidade para grande parcela de construtoras e incorporadoras do país.Seguem as etapas fundamentais:
1º – Escolha do Terreno
Sabe-se que boa parte do sucesso do empreendimento passa por escolher um terreno que atenda requisitos básicos como a “qualidade” da vizinhança, verificação de eventuais áreas degradadas no entorno, condições de posicionamento com relação ao sol, vista comprometida, nível de poluição, quantidade de serviços disponíveis como creche, escola, comércio, transporte público, além de barreiras ambientais e legais para construção.
Dê atenção a esta etapa. Faça parceria com um bom corretor ou imobiliária, que pode lhe ajudar a dar foco e ganhar tempo.
2ª – Vocação do Terreno e Negociação

Cada terreno possui um público-alvo específico e alguns produtos do Mercado Imobiliário que podem ser desenvolvidos, conforme renda, idade, ocupação do chefe de família, estilo de vida, perfil cultural, factores sociais e entorno do futuro empreendimento, por exemplo.

Nesta fase, é importante definir o posicionamento e a proposta de valor para o mercado. Aquilo que se pretende passar para o consumidor. Será que a empresa quer vender um conceito de clube, de tecnologia, de segurança, artístico ou quem sabe ser sustentável?

Consequentemente, conforme a decisão, tem-se um índice de velocidade de vendas diferenciado, que precisa ser analisado, quando da negociação do valor de compra ou permuta com o proprietário. Feito isto, pode-se simular o Demonstrativo de Resultados e buscar fechar um bom negócio.

3º – Análise da oferta

Antes de seguir, dedique algum tempo para verificar os imóveis que estão sendo produzidos e comercializados no bairro ou na região e visitar os “stands” de vendas dos lançamentos (fotografe, consulte, pegue folders, anote preços e condições, etc.).

Ainda, acompanhe os estudos dos sindicatos e associações sectoriais verificando o número de unidades vendidas, tamanho dos imóveis, número de quartos, preços médios, datas de lançamento nesta mesma região. Normalmente estas informações são mensais. Após, identifique quais são os empreendimentos de sucesso e os pontos críticos dos projectos “vencedores”. Você terá mais chances de acertar.

4º – Diferenciação do produto ou “commodity”

Quais os diferenciais do produto que você quer desenvolver? Ou os diferenciais estarão somente na empresa? O que leva o consumidor a seduzir-se pelo seu empreendimento? Ou ele é uma “commodity”? Saiba de antemão os riscos de fazer o mesmo que os concorrentes.
É preciso que a empresa tenha claro o que ela está oferecendo. Somente o atendimento, boas experiências anteriores, imagem ou marca podem não ser suficientes para a venda.

5º – Projecto e equipe de construção

Deixe o projecto com um bom arquitecto, que entenda as características que você pesquisou e detectou, bem como tenha conhecimento da região onde será executada a obra. Acompanhe cada fase dos estudos até o projecto arquitectônico final e os complementares. O “dono” tem que ter um olhar cuidadoso para não reclamar no futuro.

Quanto à equipe de construção, opte por uma construtora reconhecida, que preste bons serviços. Avalie o acervo técnico e eventuais reclamações no PROCON. Caso você opte por construir directamente com um engenheiro civil e equipe de profissionais autónomos, conheça os riscos e as vantagens, antes de começar as obras.

Muito cuidado com nome do empreendimento, fachada, áreas comuns, apartamento decorado, boa humanização e 3D! Ainda dá tempo de refazer o que for necessário. Mudar um projecto é menos oneroso que durante a obra!

6º – Escolha da Imobiliária e Preparação do “Stand”

Pelas características do empreendimento, avalie se é melhor fazer uma venda mista ou somente com corretores terceirizados. Em geral, pequenas empresas não devem ter esta estrutura, mas contratar uma boa imobiliária, que conheça a região onde está o empreendimento e possa formatar uma boa planilha de preços, conforme as fases da obra e velocidade de vendas. Além de que parte-se do pressuposto que os corretores do mercado imobiliário “falam a língua” deste público.

Também exige-se que os corretores sejam capacitados. Você e a imobiliária podem realizar um treinamento técnico, com detalhes do produto, identificando o que impressiona o cliente, um roteiro de apresentação, como cadastrar o cliente, etc. Arrumar os trabalhos quando já estiver tudo em andamento é perigoso. Depois, pode-se treinar as objecções do cliente. Como você visitou os concorrentes, busque salientar os pontos críticos, com bons argumentos para os corretores da imobiliária parceira.

Quanto à estruturação do “stand” de venda, busque preparar o ambiente mais adequado possível ao produto. Se for o caso, e houver recursos monte um “show room”, com um apartamento decorado, que tenha boa iluminação e som ambiente, no mínimo.

Sua empresa e a imobiliária devem impressionar! Serem educados! Dificilmente tem-se uma segunda chance de vender para o mesmo cliente.

7º – Lançamento para o mercado imobiliário

Partindo do pressuposto que seu imóvel é adequado, agora é lançar o empreendimento. Para tanto, é preciso estimular a demanda, gerar expectativa de compra e trabalhar o emocional.

Feche bons negócios a partir de garantias mínimas para os clientes e com condições vantajosas para eles. Guarde de 3 a 4 %, dependendo do produto para o marketing do imóvel. Esta definição vai depender do tamanho do empreendimento e do público. Faça um lançamento no plantão de vendas, pois, quem sabe mesmo antes das obras iniciarem sejam fechadas 100 % das vendas com o imóvel ainda na planta!

8º – Relacionamento

Mantenha contacto com os clientes, mesmo para aquelas unidades já vendidas. Use e abuse dos recursos de Internet e mídias sociais, que tem baixo custo. Quem sabe estes clientes podem indicar outros compradores.

Apresentamos aqui as principais etapas, que podem ser antecipadas com a contratação de uma consultoria especializada ou uma pesquisa de mercado. Tente sempre ter boas empresas lhe apoiando. Diminui o risco e aumentam as chances de sucesso.

Bem, agora é construir! Boa sorte nos negócios no Mercado Imobiliário!

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